Договор уступки права требования

Что такое договор уступки права требования?

По данному договору одна сторона уступает другой свои права требовать выполнения той или иной обязанности.

Это касается и самих обязательств – тот, кто принял должен выполнить всё необходимое в отношении третьей стороны.

К примеру, на первичном рынке жилья, где фигурируют новые дома, обладатель права (его называют цедентом), перепоручает тому, кто это право берёт на себя по договору (его называют цессионарием) предъявлять требования к строительной организации в плане передачи готовых квартир после принятия новостройки соответствующей комиссией.

Данный тип договора имеет сходство с оформлением купчей, поэтому обладающего правом и приобретающего его чаще всего называют просто продавец и покупатель.

Вы можете скачать бесплатные образцы договоров по ссылкам ниже:

Когда применяют договор уступки права

Чаще всего в ходе продажи жилья на первичном рынке. Причин тому две:

На разных этапах строительных работ цена на вновь строящееся жильё возрастает. Это оправдывает вложение денег для приобретения выгоды. Бывает так, что инвесторам нет смысла ждать конца стройки и переоформления недвижимости в частные руки, надёжнее перепродать её на одной из стадий. Инструментом для этого и служит наш договор.
Вступать в отношения по долевому участию в стройке возможно пока дом не принят комиссией. Купчая оформляется только после получения документов о собственности на недвижимость. Для этого требуется немалый временной промежуток, а реализация жилой площади приостанавливается. Тогда и приходит на помощь данный договор с фирмой, занимающейся дальше продажей уступленных квартир.

Выгода очевидна: продающая сторона получает стоимость жилых помещений, не заморачиваясь с дополнительными документами и затратами, а покупающая – получает квартиры по более низкой цене, в отличие от уже оформленных в собственность.

Скрытые моменты договора уступки прав

К этому документу предъявляется ряд требований, которые прописаны в гл. 24 ГКРФ. Основные правила гласят:

договор составляется письменно, а если дело касается жилья, то должен быть зарегистрирован Регпалатой в обязательном порядке;
в нём определяют конкретный объект (квартиру), его стоимость, каким образом будет производиться расчёт;
иногда, согласно долевому участию, нужно положительное заключение строительной организации, которая даёт добро на переуступку прав (иначе договор может быть оспорен).

Что касается федерального закона, регламентирующего долевое участие в стройке, то он прямо указывает, что:

переуступка возможна, если жилая площадь оплачена в полном объёме, иначе принимающая сторона должна взять долговые обязательства на себя;
переуступка возможна пока жильё ещё не принято в соответствии с актом.

Важно обратить внимание:

продающая сторона даёт гарантию, что жилые помещения не являются залогом, на них не наложен арест и нет других претендентов, отсутствуют причины для судебных тяжб;
продающая сторона передаёт покупающей всю документацию на жильё (ст. 385 ГКРФ), а именно договорные обязательства по долевому участию в стройке, всевозможные платёжки;
должен быть составлен акт, подтверждающий расчёт покупающей и продающей стороны;
покупающая сторона должна послать письменное уведомление строительной фирме о произошедшем событии;
прежде чем принять переуступку прав, нужно проверить их действительность – произведена ли полная оплата продавцом и не произошло ли ранее расторжение договора права.

Это можно сделать через Росреестр, где видны также ипотечные обязательства, действия судебных приставов и др.

Следует также посетить офисные структуры строительной фирмы и сверить все имеющиеся там документы, в том числе и на ведение стройки.

Здесь же можно ознакомиться и с другими важными сведениями: сдвигах в сроках завершения строительного процесса, о примерной площади квартир и цены на жилищно-коммунальные услуги.

Расчёт по договору уступки прав

В данном случае есть риски, как для продающей стороны, когда все документы подписаны, сданы в Росреестр, а денег на счёт от покупателя не поступило, так и для покупающей – средства переданы, а Росреестр не подтверждает переуступку права, к примеру, на имущество ранее судом наложен арест.

Оптимально – арендовать ячейку в банке, прописав, что доступ к деньгам может быть только после получения договора из Росреестра.

Можно применить схожие механизмы в виде аккредитивов в банке, но это будет дороже.

Не стоит вестись и на умышленное занижение цены права в договоре. Это чревато взысканием со стороны налоговиков и риском лишиться переуступленного права в суде.

Поэтому следует писать в договорном бланке реальную цену данной квартиры на рынке жилья. Если всё же это произошло, то подтвердить уплату всей оговоренной стоимости покупающей стороне стоит взятием расписок с продавца.